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朱春旭律师 浙江建银律师事务所是经浙江省司法厅批准设立,位于嘉兴市的一家专业律师事务所。自成立以来,主要办理刑事辩护、经济合同案件。主要业务区域:桐乡市、嘉兴市本级。主要办案法院:桐乡市人民法院、南湖区人民法院、秀洲区人民法院、... 详细>>

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律师姓名:朱春旭律师

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媒体报道

合同瑕疵 花买房钱变长期租客

市民吴先生称,他花了买房的钱,在瓯海区的侨都山庄买了套房,却最终发觉只能成为这套房的长期租客,他认为自己被骗了。

记者调查发现,侨都山庄业主方与吴先生签订的《房屋长期租赁合同》中,有多处与法律法规相违背,这是一份打着租赁为名、行售房之实的“擦边球”协议。

读者投诉花了买房钱却是“租房”

吴先生今年80岁,曾在法国生活30多年。2011年初,他和老伴回国后,得知由温州市泊岙老人公寓有限公司开发的侨都山庄正在出售,且养老配套设施均较为齐全。二老决定买一套,让自己老有所依。

2011年2月14日,吴先生咨询该开发公司得知,侨都山庄的房屋是不能办理银行抵押的,而且“售”房协议只有《房屋长期租赁合同》一种,其内容与普通售房合同类似,只是“售房”二字由“长期租赁”、“承租”等词语取代。销售人员还表示,协议全都一样,不能调整。吴先生常年在海外生活,不了解国内售房相关规定,他寻思,房屋能否抵押对自己没什么影响,没有多想就签了协议,并支付了30万元的定金。

记者从吴先生提供的协议上看到,他“购买”的房屋建筑面积140.4平方米,每平方米价格9750元,共计136.89万元。协议还约定,在侨都山庄的工程基础完工时,要预付总价的30%即人民币41.06余万元,房屋建造结顶时,预付总价的40%即人民币54.75余万元。

吴先生说,签了协议后,他将协议给女儿吴女士看,吴女士立即指着其中最关键一句“乙方承租的房屋使用年限自房屋交付之日起至2059年11月18日止”说,吴先生享有的只是房屋的长期使用权,不享有产权,也就是说,他花了买房的钱,却只能租用这套房屋。吴先生顿时有种上当受骗的感觉。他回到侨都山庄售楼处要求退房,对方却说“协议既已签订,概不退还定金”。

2011年底,侨都山庄工程基础完工,开发公司要求吴先生缴纳预付款人民币41.06余万元,吴先生不愿再交钱,销售经理安慰他说,“先交了吧,房子我们帮你卖”,吴先生再次相信了,付清了该款。

今年年初侨都山庄结顶,开发公司再次寄来了付款通知,要求在3月30日前付清尾款。而销售经理此前口头答应的帮忙转卖承诺一直没能兑现,眼看着付款时间将截止,吴先生非常焦急。

开发公司承认长期租赁协议有瑕疵

开发公司为什么要与吴先生签订这样一份协议呢?温州市泊岙老人公寓有限公司副总经理王莲莲说,在拟定这份“房屋长期租赁合同”时,公司方就已经意识到合同中的瑕疵,将老人公寓以长期租赁的方式出租实属无奈。

公开资料显示,侨都山庄位于瓯海区丽岙街道,2008年8月6日,温州泊岙老人公寓有限公司以7450万元的价格竞得了该建设用地,用地面积41613.51平方米,计划打造全省最高档的老人公寓。

王莲莲说,一般情况下,挂牌出让的土地,其产权可以进行分割,而划拨出让的土地,产权不能分割。侨都山庄建设用地是挂牌出让的,依土地出让性质,本可以分割产权,但由于其规定用途为“建设老人公寓”,属公益事业,不可抵押、转让,导致产权无法分割。作为企业方,为了尽快回笼资金,只好以长期租赁的方式制定合同,让部分租房者一次性付清50年的租金。

记者指出,泊岙老人公寓有限公司与吴先生签订的协议,与我国现行商品房销售政策相违背,有“以租代售”之嫌,在客观上误导了吴先生。王莲莲表示,针对吴先生的退房要求,公司难以满足,但可以帮吴先生尽快将他的房屋转让。

王莲莲同时说,侨都山庄已有300余套房屋都是像吴先生这样以“长期租赁”方式租出,尚未处置的楼房还有500余套,这些剩余的房屋将以短期租赁的方式(一、二年一签)出租。

律师说法“租房协议”多处与法相违

浙江嘉瑞成律师事务所律师孙海芬认为,根据相关规定,老人公寓属于福利性住房,不属于商品房范畴,不允许作为商品房进行买卖。通常,老人公寓租赁合同中不会涉及“产权分割”、“所有权转移”等内容。而从开发公司与吴先生签订的租赁协议中提到的部分约定内容来看,该租赁协议内容含有“产权分割”、“所有权转移”等可能涉及房屋买卖的内容。

此外,仅从租赁合同的角度看,开发公司与吴先生签订的协议本身也存有许多的法律隐患:

首先租期超过法律规定的时间。从协议上看,房屋实际租期约45年。依据《合同法》“租赁期限不得超过二十年”的规定,超过二十年的部分无效。

其次是定金过高。该协议约定,“乙方(即吴先生)于本合同订立之日,先付定金人民币30万元。”而依据《担保法》“定金不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定,吴先生缴纳的定金扣除应返还的超出二十年租期部分的租金后,远远超过了总租金的20%,达到了39.4%。

第三是租房者权益难以保障。侨都山庄用地已经被批准并获得国有土地有偿使用权五十年(2009年11月19日至2059年11月18日),协议中提到,期满后乙方可继续使用该房,但必须按当时法律、法规及地方政府规定的政策处理,由此发生的一切费用由乙方自行负责。该约定仅为内部约定,由于承租人并非房产所有权人,其权利无法依该约定得到保障。


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